新華社上海12月24日電 題：部分小區(qū)公共區(qū)域頻被侵占 業(yè)主權(quán)益如何維護？
新華社記者鄭鈞天、許舜達(dá)
小區(qū)公共區(qū)域本應(yīng)屬于業(yè)主購買的集體共有資產(chǎn)，但在現(xiàn)實中卻常出現(xiàn)被侵占的現(xiàn)象。記者近日在一些地方走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰，經(jīng)常引發(fā)業(yè)主、業(yè)委會與開發(fā)商及物業(yè)公司之間的矛盾糾紛。
專家建議，完善城市小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)登記制度，進(jìn)一步加強民法典等相關(guān)法律的落實和普及工作，增強公眾法律意識和維權(quán)能力，有效規(guī)范開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會的行為。
共有產(chǎn)權(quán)不明晰現(xiàn)象普遍
12月23日，記者在上海市虹口區(qū)一小區(qū)看到，由于小區(qū)配套的垃圾房被挪作他用，不再作為垃圾投放點向居民開放，導(dǎo)致生活垃圾只得露天堆放，居民們紛紛提出意見。
“按照小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，垃圾房等作為公建配套設(shè)施，應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，但開發(fā)商及物業(yè)公司卻把業(yè)主共有資產(chǎn)的使用權(quán)對外出租牟利。業(yè)主要求公示賬目的請求一再被拒絕。這嚴(yán)重侵害了業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)。”小區(qū)業(yè)主凌女士告訴記者，維權(quán)已歷經(jīng)3年多，但情況仍未改觀。
地面車位、人防空間、公共用房……記者采訪發(fā)現(xiàn)，由于不少住宅小區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰，經(jīng)常發(fā)生被私占、私建、私售、私租等情況。
“摸清自家小區(qū)的家底太難了！”浙江省杭州市余杭區(qū)一小區(qū)業(yè)委會監(jiān)督小組成員石紅專表示，為了搞清小區(qū)經(jīng)營性用房、人防地下車庫等業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)究竟有哪些部分、有多少面積，他跑了土管、發(fā)改、住建等多個部門，耗時幾個月，至今仍未完全搞清楚。
由于垃圾房被租用，上海虹口一個小區(qū)的居民只能露天扔垃圾。受訪者供圖
小區(qū)業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)包括哪些？根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十四條，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地，一般屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十三條明確，物業(yè)管理用房，門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊，按規(guī)劃配建的非機動車車庫等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有。
共有產(chǎn)權(quán)不明晰也是開發(fā)商、物業(yè)公司侵占業(yè)主公共收益，引發(fā)小區(qū)物業(yè)管理糾紛的主要原因之一。據(jù)不完全統(tǒng)計，浙江省衢州市因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分登記不完善，導(dǎo)致業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因共有物權(quán)不清晰而引發(fā)的矛盾糾紛，占當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理投訴量的近三分之一。
“摸清家底”為何這么難？
記者采訪了解到，盡管民法典、物權(quán)法等法律對業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)等情況都作出了明確規(guī)定，但在現(xiàn)實中不少住宅小區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰問題仍比較普遍。這是因為在2007年物權(quán)法出臺之前，我國尚沒有全國性法律對業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)做出規(guī)定，因此在這之前建成的小區(qū)，大多存在共有產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰問題。在物權(quán)法及民法典出臺之后，共有產(chǎn)權(quán)相關(guān)規(guī)定的普及有限，許多居民對此并不了解，“誰管理，誰所有”現(xiàn)象仍大量存在。
通常情況下，前期物業(yè)都是開發(fā)商的下屬子公司。浙江大學(xué)城市治理研究所所長吳結(jié)兵表示，新小區(qū)交付時，由于業(yè)主尚處于陸續(xù)入住的過程中，加上絕大多數(shù)業(yè)主對于哪些屬于業(yè)主共有財產(chǎn)、哪些收益應(yīng)該歸業(yè)主所有這類權(quán)益并不知情，這就給了開發(fā)商和前期物業(yè)侵占業(yè)主合法權(quán)益的可乘之機。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主個人勢單力薄，缺乏有關(guān)部門的支持，成為維權(quán)的主要難點。
凌女士目前遭遇的維權(quán)難題在于，法院表示個人不能作為提告主體，需要小區(qū)業(yè)主委員會代表出面，才能要求追回垃圾房的使用權(quán)限。但小區(qū)目前并沒有業(yè)委會。
不少受訪業(yè)主告訴記者，在收回被開發(fā)商或物業(yè)侵占的共有產(chǎn)權(quán)的過程中，他們往往面臨諸多困難。有的物業(yè)公司以信息安全為由，不向個人業(yè)主提供小區(qū)建筑物情況等材料，有的社區(qū)居委會建議他們成立業(yè)委會后再來申請。
而成立業(yè)委會本身就是一個難題，由此導(dǎo)致業(yè)主確權(quán)之路陷入死循環(huán)：一方面要求業(yè)主以業(yè)委會身份來表達(dá)訴求，另一方面又不提供業(yè)委會成立所需的材料。
記者采訪了解到，有的業(yè)主想了解小區(qū)詳細(xì)信息，被告知需要到當(dāng)?shù)刈〗ú块T申請，但申請前又需要當(dāng)?shù)亟宙?zhèn)開具的證明。部分業(yè)主還表示，居委會、物業(yè)公司和業(yè)委會往往會形成默契同盟，因此開具介紹信或證明、讓業(yè)主去調(diào)小區(qū)檔案是幾乎不可能完成的任務(wù)。
專家建議完善共有產(chǎn)權(quán)登記制度
針對小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)被侵占的情況，浙江大學(xué)民商法研究所副所長章程建議，應(yīng)當(dāng)建立城市小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)強制登記制度，公建配套設(shè)施必須登記在業(yè)主委員會名下。“如果樓盤開發(fā)完了，業(yè)主委員會沒有成立，可以臨時登記在開發(fā)商的名下，一旦業(yè)主委員會成立立即交付。”
“小區(qū)交付初期，業(yè)委會尚未成立，容易發(fā)生侵占業(yè)主權(quán)益的亂象，政府部門應(yīng)加強對開發(fā)商、物業(yè)公司違法侵占的監(jiān)督和處罰力度。”杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)監(jiān)管處負(fù)責(zé)人表示，對此杭州新修訂的《杭州市物業(yè)管理條例》已做出明確規(guī)定，新建小區(qū)如未按照規(guī)定移交有關(guān)圖紙資料和查驗新建物業(yè)共有部分的，將對其處五萬元以上十萬元以下罰款。
中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授陳華彬等受訪法律專家表示，當(dāng)前業(yè)主面臨的共有部分維權(quán)困境一定程度上與普法力度不夠、相關(guān)部門執(zhí)法不嚴(yán)有關(guān)。為此，需要進(jìn)一步加強民法典等相關(guān)法律的普及工作，增強公眾法律意識和維權(quán)能力，有效規(guī)范開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會、業(yè)委會等管理人的服務(wù)行為。
中國浦東干部學(xué)院教研部教授焦永利建議，應(yīng)細(xì)化住宅物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，方便小區(qū)物業(yè)、居委會和業(yè)委會在日常管理中各司其職。通過基層治理體系的完善，讓居民和居委會、業(yè)委會、物業(yè)之間充分溝通，建立更好的合作機制。
