2023年以來，物業(yè)管理行業(yè)整體保持良好發(fā)展勢頭，行業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴張。中指研究院（簡稱“中指院”）最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)共有65家上市公司，其中香港主板60家、A股5家。今年上半年，港股上市物業(yè)企業(yè)在管面積均值約為1.41億平方米，同比增長27.68%；合約面積均值約1.91億平方米，同比增長13.02%。雖然物業(yè)服務企業(yè)IPO節(jié)奏有所放緩，但包括萬達商管、龍湖智創(chuàng)生活等在內(nèi)的行業(yè)頭部企業(yè)仍在排隊IPO中。
中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年9月，TOP50物業(yè)企業(yè)新增合約面積共計約11739萬平方米，企業(yè)新增合約面積均值為235萬平方米。其中，深圳市金地物業(yè)管理有限公司、華潤萬象生活有限公司、雅生活智慧城市服務股份有限公司規(guī)模擴張迅速，新增合約面積超過900萬平方米。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展，行業(yè)邊界與內(nèi)涵正在重塑。其中，第三方市場拓展、承接關聯(lián)方、收并購是企業(yè)“擴規(guī)模”的重要渠道。
今年9月，嘉誠新悅轉讓嘉合欣誠物業(yè)51%股權由空港公園城市綠道建投接盤，金科智慧服務轉讓利川狀元谷物業(yè)100%股權，九重臺置業(yè)等接盤，其物業(yè)類型包含物業(yè)管理服務、企業(yè)管理咨詢、停車場服務等。雅生活旗下龍城服務收購廣昆生態(tài)31%股權并成為其第二大股東，其物業(yè)類型包含除甲醛服務、物業(yè)管理、園林綠化、清潔服務等。
企業(yè)營收方面，根據(jù)已公布了最新經(jīng)營數(shù)據(jù)的57家港股上市企業(yè)的情況來看，2023年上半年港股上市物業(yè)企業(yè)營收均值約為22.31億元，同比增速為9.91%，該值僅為去年同期增速的1/5左右，物業(yè)上市企業(yè)的營收增速明顯回落。
同時，受宏觀環(huán)境及關聯(lián)房企影響，港股上市物業(yè)企業(yè)的營收結構持續(xù)調(diào)整，多種經(jīng)營收入占比由2021上半年的41.89%下滑至2022年上半年的35.42%，后又進一步下滑至2023年上半年的27.41%。上半年，港股上市物業(yè)企業(yè)毛利潤均值為4.96億元，同比下降約3.5個百分點；凈利潤均值為1.74億元，同比下降約6.45個百分點。
2023年前三季度，港股物業(yè)板塊總市值下跌約32%。市盈率方面，截至9月30日，港股物業(yè)服務板塊的平均市盈率為8.90倍。截至2023年9月底，華潤萬象生活在港股物企中市值排名第一，市盈率排名第二，市值為721億港元，市盈率為25.76倍；市值排名第二和第三的是萬物云和碧桂園服務，市值分別約為291億港元、276億港元，市盈率分別為19.7倍和15.6倍。
盡管2022年以來，物業(yè)服務企業(yè)IPO節(jié)奏有所放緩，但是當前仍有多家企業(yè)在排隊IPO。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，港股物業(yè)板塊新增潤華服務、眾安智慧生活等2家上市公司，均為區(qū)域型企業(yè)。同時，目前IPO排隊企業(yè)數(shù)量較多，其中萬達商管、龍湖智創(chuàng)生活均為行業(yè)頭部企業(yè)。
中指院分析認為，物業(yè)管理行業(yè)進入深度變革期，企業(yè)成長的不確定性被放大。此時既是物業(yè)管理行業(yè)市場化、資本化高潮后的平臺期，也是市場培育和檢驗行業(yè)強者的機遇期。
該機構指出，上游產(chǎn)業(yè)的信用風險仍尚未完全出清、資本市場的估值回歸理性、企業(yè)前期大規(guī)模收并購導致的商譽減值、部分企業(yè)利潤的下滑等，不同體量的物業(yè)均面臨全新的市場機遇和挑戰(zhàn)。
此外，未上市企業(yè)對資本市場的渴望回歸理性，已上市企業(yè)在資本市場上的表現(xiàn)仍受到來自關聯(lián)方的影響，但市場正向預期調(diào)整加快，行業(yè)價值正在加速回歸。（記者 高偉）
