新華社北京9月9日電 題:多家銀行明確了,存量房貸利率調(diào)整這么辦
新華社記者吳雨、李延霞
哪些房貸能申請下調(diào)利率?利率能下調(diào)到多少?到底怎么操作?……自兩部門發(fā)文引導(dǎo)降低存量首套住房貸款利率后,這些問題一直困擾著借款人。多家銀行日前發(fā)布公告,明確了“操作指南”。請跟記者來看看。
問題一:我的城市剛宣布執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”,原來按二套房貸利率辦的房貸能申請下調(diào)利率嗎?
答:可以。這次調(diào)整范圍明確是首套個(gè)人住房貸款,但根據(jù)近期“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地情況,各家銀行也細(xì)化了首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)行表示,房屋購買時(shí)家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房,但因當(dāng)?shù)卣扇 罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸,現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的,也在調(diào)整范圍內(nèi)。
工行表示,房屋購買時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》浚笃谕ㄟ^交易等方式出售了其他成套住房,本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的,也可以申請調(diào)整。
也就是說,原來“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下的購房者,有機(jī)會通過“二套轉(zhuǎn)首套”享受政策利好。
問題二:我的房貸是在房貸利率“換錨”前辦的,利率能降多少?
答:工行表示,2019年10月8日(不含當(dāng)日)前發(fā)放、已轉(zhuǎn)換為貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)的浮動利率貸款,最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn),原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為LPR加點(diǎn)的,按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。
一個(gè)背景是:2019年10月8日起,新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率正式“換錨”,以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。存量個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換也于2020年8月底結(jié)束。
如果小張?jiān)?019年初簽訂了房貸合同,利率是貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)后,小張的房貸變?yōu)長PR加59個(gè)基點(diǎn)。假設(shè)小張當(dāng)時(shí)所在城市的政策下限與全國保持一致,那這次調(diào)整,小張的房貸可以調(diào)整為LPR,明明白白可以降低59個(gè)基點(diǎn)。
不過,值得注意的是,幾家銀行都表示,如果你當(dāng)時(shí)的貸款利率低于全國下限,銀行將不作調(diào)整。
比如,小王在2015年8月1日簽訂了房貸合同,當(dāng)時(shí)享受了貸款基準(zhǔn)利率打九折(下浮10%)的優(yōu)惠。在“換錨”后,小王的房貸轉(zhuǎn)換為LPR減39個(gè)基點(diǎn)。因?yàn)樾⊥醯姆抠J利率水平已低于LPR,因此銀行將不作調(diào)整,小王的房貸仍維持LPR減39個(gè)基點(diǎn)。
問題三:以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)發(fā)放的房貸利率怎樣調(diào)整?能下調(diào)多少?
答:中國銀行表示,2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含)發(fā)放的,調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限,即相應(yīng)期限(原貸款合同期限)LPR利率執(zhí)行;2022年5月15日(含)至2023年8月31日(含)已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的,調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限,即相應(yīng)期限(原貸款合同期限)LPR減20個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行。
這一次,你的房貸利率能降多少,取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素:貸款發(fā)放時(shí)間,以及所在城市首套房貸利率政策下限。影響降幅多少的“分水嶺”就是2022年5月15日,因?yàn)樽阅侨掌穑珖滋追抠J利率政策下限調(diào)整為LPR減20個(gè)基點(diǎn)。
假設(shè)你所在城市的首套房貸利率政策下限與全國下限一致,你當(dāng)時(shí)的貸款利率是LPR加50個(gè)基點(diǎn),那么就會有兩種情況。第一種情況,如果貸款是在2022年5月14日或之前發(fā)放,這次利率最低能調(diào)整到LPR,可下降50個(gè)基點(diǎn);第二種情況,如果貸款是5月15日及以后發(fā)放的,最低能調(diào)整到LPR減20個(gè)基點(diǎn),可下降70個(gè)基點(diǎn)。
另外,對借款人而言,具體能享受到多大幅度的調(diào)降,還要看辦理貸款時(shí)當(dāng)?shù)氐氖滋追抠J利率下限。
拿北京來說,從房貸利率“換錨”伊始,就在全國政策下限LPR的基礎(chǔ)上“因城施策”加了55個(gè)基點(diǎn)。北京市民小劉前幾年買首套房時(shí)正趕上信貸供給偏緊、利率走高,合同利率簽訂為LPR加135個(gè)基點(diǎn)。這次,他可以和銀行協(xié)商,最多可降低的加點(diǎn)幅度是80個(gè)基點(diǎn),降到簽訂合同當(dāng)年北京首套房貸利率政策下限,即LPR加55個(gè)基點(diǎn)。
問題四:如果此前沒有選擇將房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR計(jì)價(jià),是不是就無法享受此次下調(diào)?
答:不是,還有機(jī)會申請轉(zhuǎn)為采用LPR定價(jià)的浮動利率貸款。
農(nóng)行表示,符合首套住房貸款利率政策,且未以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的固定利率貸款或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動利率貸款客戶,需申請轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)后,再進(jìn)行利率調(diào)整;未申請轉(zhuǎn)換的,將無法辦理。
問題五:個(gè)人還需要提出申請嗎?
答:此次四大行主要采用變更合同約定利率水平的方式,大部分銀行將于2023年9月25日起主動進(jìn)行批量下調(diào),無需客戶申請。辦理存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整過程中,銀行不收取任何費(fèi)用。
但是,如果要采取“新貸款”置換“老貸款”的方式,或者要申請“二套轉(zhuǎn)首套”,那還得向銀行提出申請。
如工行表示,“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶,可于2023年9月25日起向該行提出申請。